Quelles sont les grandes étapes d’une vente immobilière ?

Si vous avez bien suivi nos astuces pour préparer votre vente immobilière, c’est que vous êtes fin prêt(e) à vous lancer dans l’arène. Mais savez-vous exactement comment va se dérouler la transaction ? Quels obstacles risquez-vous de rencontrer ? Comment faut-il gérer les visites et les passages successifs chez le notaire ? Pour vous simplifier la vie, Classimmos présente les 4 étapes incontournables pour vendre sa maison en Martinique, depuis les premières visites jusqu’à la signature finale.

Phase 1 : La prise en charge des visites, une étape incontournable pour vendre sa maison

Pour vendre sa maison en Martinique, il faut d’abord recevoir des acheteurs potentiels. C’est la phase des visites et elle est essentielle, car c’est là que tout va se jouer. Raison de plus pour vous préparer convenablement à recevoir ceux qui, peut-être, seront les futurs propriétaires de votre demeure. Cette phase se découpe elle-même en 4 sous-étapes.

L’étape du rangement

Avant de recevoir des visiteurs, on procède à un grand ménage de printemps ! L’idée, pour vendre sa maison, c’est de faire en sorte que les acquéreurs potentiels s’y sentent déjà comme chez eux. Pour ce faire, vous devez :

Nettoyer – pas de poussière sur les meubles, de restes de nourriture sur le carrelage de la cuisine ou de vaisselle sale dans l’évier !
Ranger – pas de vêtements qui traînent partout ou de jouets d’enfants au milieu du salon !
Dépersonnaliser – si vous voulez qu’on puisse se projeter dans votre maison, il faut limiter au maximum les marques trop personnelles (décoration, bibelots, dessins des gamins sur le frigo…) !
Aller vers la neutralité – trop de meubles qui encombrent les pièces ? Mettez-les dans le garage ou au grenier. Du papier peint qui date des années 70 ? Passez un coup de peinture (tons blancs, idéalement) pour rajeunir vos pièces.

L’étape de l’organisation des visites

Une fois qu’on a diffusé son annonce pour vendre sa maison, il faut s’attendre à recevoir des appels pour des visites. Parfois beaucoup d’appels, à toutes les heures du jour, pour obtenir des rendez-vous à n’importe quel moment.

Que les choses soient claires : vous ne pouvez pas recevoir tout le monde. Il faut faire des choix. Dès la prise de contact téléphonique, essayez de déterminer le niveau de sérieux de vos interlocuteurs : quel type de maison cherchent-ils ? Pourquoi veulent-ils acheter ? Est-ce vraiment le coin de la Martinique où ils espèrent habiter ? Ont-ils conscience des caractéristiques de votre maison ?

Ces questions sont essentielles pour bien vendre sa maison. D’abord parce que vous perdrez du temps à faire visiter des gens qui, en réalité, cherchent tout autre chose. Ensuite parce que des vendeurs visitent les autres biens immobiliers alentour pour mieux estimer leur maison (sans intention d’acheter, donc).

L’étape des visites

Ça y est, l’heure est venue de recevoir vos premiers visiteurs. Quelques conseils pour que cette étape se déroule au mieux :

Privilégiez les visites individuelles : vous allez ainsi créer un lien d’exclusivité avec votre acheteur potentiel.
Préparez-vous à répondre aux questions des visiteurs.
Faites une vraie visite : montrez toutes les pièces, parlez à vos visiteurs, évoquez les points forts (ainsi que les points faibles).
Soyez prêt(e) à présenter votre dossier de vente avec les justificatifs et les diagnostics immobiliers, au cas où l’on vous les demande.

L’étape des retours d’expérience

Il est rare de réussir à vendre sa maison après la première visite. Vous allez certainement recevoir pas mal d’acheteurs potentiels avant de tomber sur le bon.

Alors, autant capitaliser sur ces 99 % de visites qui n’aboutiront pas : n’hésitez pas à rappeler les visiteurs pour obtenir un retour d’expérience, en leur demandant ce qu’ils ont pensé de la maison et s’il y a des choses à changer. Et écoutez ce qu’ils ont à vous dire – qu’il s’agisse d’un problème lié à l’agencement des pièces ou le prix qu’ils estiment trop élevé.

Phase 2 : Les offres d’achat formulées par les visiteurs

Si tout s’est bien passé pendant la première phase, certains de vos visiteurs vont vous faire des offres. Avant de vendre sa maison, il faut donc nécessairement en passer par une étude de ces offres et de négociation.

L’étude des offres. Toutes les offres d’achat ne se valent pas : un acquéreur qui a déjà les fonds disponibles pour vous payer apporte plus de garanties qu’un candidat qui doit obtenir un crédit immobilier ; tel acheteur ayant déjà reçu l’accord de principe de sa banque est plus intéressant que tel autre qui n’a encore engagé aucune démarche ; etc. Pour évaluer le sérieux de vos interlocuteurs, demandez-leur un plan de financement et vérifiez leur solvabilité.

Dans l’absolu, ne privilégiez pas forcément l’offre la plus élevée. Une offre plus raisonnable, mais formulée par un candidat plus sérieux, aura de meilleures chances d’aboutir !

La négociation. Quel que soit le prix affiché (même s’il est plus bas que la valeur vénale du bien), vos acheteurs vont essayer d’obtenir une ristourne. À vous de voir si vous préférez mener cette négociation vous-même ou prendre conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier.

Phase 3 : Ce qu’il faut faire avant de passer chez le notaire

Vous avez accepté une offre ? Il est temps de passer chez le notaire pour signer le compromis. Mais avant cela, un conseil : mettez à contribution le délai imparti avant le rendez-vous notarial pour procéder aux dernières vérifications dans la maison et réaliser les éventuels travaux indispensables.

Concrètement, avant de vendre sa maison, il faut :

Organiser une nouvelle visite avec l’acheteur (notamment pour préciser certains points négligés lors du premier passage).
Préparer les diagnostics obligatoires s’ils ne sont pas encore faits.
Effectuer quelques petites réparations, comme combler les trous dans le mur de la chambre ou changer les joints des robinets.
S’assurer qu’il n’y ait pas de vice caché, par exemple une colonie de termites dans le grenier : cela pourrait amener l’acheteur à casser la vente s’il venait à le découvrir trop tard.

Ces vérifications sont cruciales avant de vendre.

Phase 4 : L’intervalle de temps entre le compromis de vente et l’acte définitif

Vous voilà dans l’ultime phase du déroulement de la vente. Bientôt, votre maison sera la propriété de votre acheteur. Voici ce qu’il faut savoir sur cette dernière étape pour vendre sa maison.

La signature du compromis

Le compromis (ou promesse) de vente est signé en présence du notaire, qui garantit la validité de la transaction. L’acquéreur doit verser un acompte, généralement 10 % de la valeur de la maison, qui sera déduit du prix total. Il bénéficie ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours.

L’intervalle entre les deux signatures

L’acte définitif ne sera signé que 3 à 4 mois plus tard, selon les cas. Pendant ce temps, profitez-en pour :

suivre l’avancée du processus avec le notaire ;
vérifier avec l’acheteur qu’il pourra obtenir son crédit immobilier (et s’il est confronté à un refus, vous assurer que la clause suspensive de la vente est bien activée) ;
vider la maison : le déménagement doit être fait avant la remise des clés ;
demander le transfert de vos contrats (gaz, électricité, Internet, assurances) vers votre nouveau domicile ;
relever vos compteurs avant de quitter définitivement la maison.